当物业公司未履行合同约定的维修义务时，业主可采取以下措施。首先，业主应依据物业服务合同的具体约定，明确物业公司承担的维修范围和责任。若物业公司未履行该义务，业主可先尝试与物业公司进行沟通，以书面形式（如发送函件）详细说明需要维修的事项、合同依据以及要求维修的合理期限，要求物业公司尽快履行维修义务。若物业公司在合理期限内仍未进行维修，业主有权要求物业公司承担违约责任，如赔偿因延误维修给业主造成的损失（如因房屋漏水未及时维修导致屋内物品损坏的损失）。业主还可以向业主委员会反映情况，由业主委员会督促物业公司履行维修义务。若物业公司长期不履行维修义务且经多次沟通无果，业主可通过诉讼的方式，要求物业公司继续履行维修义务，并承担因此给业主造成的损失，情节严重的，业主大会甚至可以考虑解除与该物业公司的服务合同。​

案例​

某小区业主陈某发现自家房屋屋顶出现严重漏水问题，影响正常生活。陈某立即向物业公司反映，要求其按照物业服务合同约定进行维修。然而，物业公司以维修人员不足、材料采购困难等理由拖延维修，在长达两个月的时间里都未采取实质性维修行动。在此期间，陈某家中因漏水导致部分家具、电器受损。陈某多次与物业公司沟通无果后，向业主委员会投诉，业主委员会介入调解，但物业公司仍未积极履行维修义务。无奈之下，陈某将物业公司告上法庭。​

法律分析​

在该案例中，物业公司与业主签订的物业服务合同明确包含房屋公共部位及相关设施的维修义务。物业公司在接到陈某的维修请求后，长时间拖延且未采取有效措施，已构成违约。其以维修人员不足、材料采购困难等理由不能成为免责事由，因为物业公司有责任合理安排维修人员和及时采购维修材料，以履行合同约定的维修义务。由于物业公司的违约行为，导致陈某家中财物受损，物业公司应承担相应的赔偿责任。同时，法院可根据实际情况，判决物业公司继续履行维修义务，以保障业主的正常居住权益。​

律师建议​

业主在发现需要维修的问题后，要及时、准确地向物业公司提出维修申请，并保留好相关的申请记录（如电话录音、短信、微信聊天记录等）。在与物业公司沟通维修事宜时，要保持理性，明确告知对方合同约定和维修要求。若物业公司未能按时维修，业主应记录好因延误维修导致的损失情况，如拍摄受损物品照片、保留相关购物凭证等，以便后续索赔。业主委员会在接到业主投诉后，应积极发挥监督协调作用，与物业公司进行沟通，督促其履行义务。若物业公司对业主委员会的督促仍置之不理，业主委员会应支持业主通过法律途径解决问题，如协助业主收集证据、提供相关信息等。对于物业公司而言，应重视业主的维修需求，建立高效的维修响应机制，及时解决业主的问题，避免引发不必要的法律纠纷。​