案例导入

2023年9月，赵姜认购了上海宝山区华发四季河滨项目的一套叠墅，总价约760万元，作为婚房。购房合同约定2025年9月30日交付。然而，预看房时赵姜发现主卧墙面严重渗水，聘请专业验房师检测显示墙面含水量严重超标。开发商拆除墙板后，内部满是黑霉、腐木，甚至有活虫爬动。维修从2025年11月初才开始，直至2026年3月仍未完工。更令人气愤的是，开发商擅自修改了房屋密码，将赵姜拒之门外，拒绝其查看维修进度。当赵姜依据合同主张逾期交房违约金时，开发商辩称“已寄送交付通知单即完成交付”，仅愿赔付1.03万元，还称这是“从施工队工程款中扣除的补偿”，而非违约

上海房产律师分析

本案的核心争议在于：房屋存在严重质量问题，开发商寄送交付通知单是否等于“完成交付”？北京观邦律师事务所律师朗克宇指出，即便开发商如期寄送交付通知单，但业主因房屋存在严重质量问题提出正当拒收理由，应视为交付未完成。本案中，房屋因不具备交付条件持续维修，等同于业主未实际收房，开发商应按照实际逾期天数支付违约金。赵姜购房合同约定，交付逾期两个月内，开发商按房屋总价的日万分之一支付违约金（每日约760元）；逾期超过两个月还需额外一次性赔偿房屋总价的1%（约7.6万元）。按此计算，逾期近半年的违约金远超14万元。开发商“已交付”的辩解与自身“愿意赔付1万元”的行为自相矛盾，变相承认了房屋存在质量问题。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

上海房产律师提醒

购房人遇到新房质量问题，务必注意：第一，不要轻易在收房单上签字，质量问题应拍照、录像、聘请验房师出具报告固定证据；第二，开发商寄送交付通知单不等于实际交付，房屋存在严重影响居住的质量问题，业主有权拒收；第三，保留好合同、付款凭证、维修沟通记录，逾期交房违约金应严格按合同计算，切勿接受开发商“一口价”打发。