案例导入

业主沈先生夫妇购买了一套期房，收房时遇到了两个问题：一是开发商迟延交房3个月；二是实际楼梯间与样板房展示的格局不一致。样板房展示的是带有前室的封闭式楼梯间，而实际交付的却是空间局促的开放式楼梯间。双方对相关赔偿协商未果后，沈先生诉至法院。一审后，双方不服，上诉至上海市第一中级人民法院。开发商称：样板房因层高不同结构有异，销售时已告知“公区可能存在差异”；户型情况说明书中将“非封闭楼梯间”误写为“封闭楼梯间”属“笔误”。沈先生称：销售人员展示的均为封闭式楼梯间，户型说明书上也明确写着“封闭式楼梯间”。

上海房产律师分析

上海市第一中级人民法院将法庭“搬”到了房屋所在镇政府，现场审理此案。经庭审及现场勘查，双方均认识到自己存在过错，在主审法官娄永的调解下，当庭达成调解：开发商就迟延交房和楼梯间差异问题，一并给予补偿。“这是双方都满意的结果。”法官表示，本案通过示范调解，既保障了业主获得合理补偿，也为开发商化解小区同类矛盾提供了指引。针对商品房预售中可能涉及的延期交房、虚假宣传等问题，法官提醒：对于房地产企业而言，应当强化契约精神，严格履行合同义务，切实保障购房人合法权益。在宣传推介过程中，应对可能影响购房决策的关键信息进行真实、准确、完整的披露，避免使用模糊或引人误解的表述，并对区别于样板间或宣传材料的实际交付标准作出醒目提示。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国广告法》第二十八条：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

上海房产律师提醒

对于购房人而言，购房属于重大经济行为，需保持审慎态度。在购房前，应认真查阅项目宣传资料，特别是要关注广告承诺是否属于开发商规划范围、相关内容是否明确具体；在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，重点关注房屋交付标准、时间、违约责任等关键内容，对有异议的条款应及时提出并要求明确。必要时可寻求专业法律意见，避免因合同理解偏差导致后续纠纷。