6000元卖掉老宅份额，二十年后拆迁反悔，还能分到补偿款吗？

案例导入

在金汇镇城中村改造项目中，陈大爷与两个儿子围绕祖传老宅的动迁补偿利益产生争议。这处宅基地房屋的户主为陈大爷，1991年办理宅基证时，登记人口包括陈大爷夫妇、大儿子夫妇和小儿子共五人。1998年，陈大爷对楼房做了财产分割，大儿子与小儿子各占50%份额。随后，大儿子以6000元的价格将自己的份额出售给了弟弟，此后房屋便由弟弟居住使用。随着城中村改造项目的推进，老宅被纳入动迁范围，大儿子认为自己的户籍始终在该村，当年出售的仅是宅基地上的房屋，而非宅基地使用权，理应按照动迁政策享受相应的货币补偿和安置房权益。小儿子则主张，当年买卖时双方曾口头约定，哥哥将一半宅基地房屋所有权售出后，不再主张任何相关利益。三方因无法达成一致，向司法所申请调解。

上海房产律师分析

调解小组介入后，结合《土地管理法》《民法典》物权编及继承编的相关规定以及集体土地房屋征收补偿安置办法等法律法规，向三方释法明理：宅基地使用权具有身份属性，而房屋所有权可通过建造、继承、赠与等方式形成共有关系。动迁补偿既包含房屋价值补偿，也涵盖宅基地使用权、搬迁、安置等多项权益，需综合全案情况统筹考量。

经过多轮调解，最终三方达成协议：确认小儿子于1998年通过买卖取得了房屋所有权，应保障相应动迁权益。陈大爷作为户主享有的动迁权益分配给两个儿子，由两人共同受益；两个儿子各自向陈大爷支付5万元养老费用，并由两家轮流赡养老人。同时，确认大儿子作为宅基证立基人之一，应获得相应的动迁份额，剩余动迁权益归小儿子所有。

本案的典型意义在于，宅基地房屋买卖与宅基地使用权的关系需要区分对待。虽然宅基地使用权具有身份属性，原则上不能随意转让给本集体经济组织以外的人，但本集体经济组织内部成员之间的房屋买卖，法院通常认可其效力。大儿子当年出售房屋份额时，虽未明确放弃宅基地使用权，但二十余年来未对房屋主张权利、未实际居住使用，其行为已构成对既定事实的默示接受。最终通过调解，大儿子获得部分动迁份额，既尊重了历史事实，也兼顾了各方利益。

法律法规

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

上海房产律师提醒

宅基地房屋的动迁补偿涉及房屋所有权和宅基地使用权双重权益。本集体经济组织内部成员之间的房屋份额转让，虽未办理过户登记，但若双方意思表示真实、已实际履行多年，法院通常会认可其效力。对于早年出售房屋份额的村民，若想反悔主张动迁权益，需考虑是否已超过诉讼时效、是否已构成对权利的放弃。家庭成员之间就动迁利益发生争议时，建议通过调解方式解决，既尊重历史事实，又维系亲情关系。