商品房销售广告是否具有法律效力？

      商品房宣传资料是开发商面向潜在购房者进行营销宣传的重要手段，尤其是在预售模式下，因楼盘尚在建设过程中，购房者只能通过开发商提供的宣传广告对商品房进行基本了解，这也是影响其作出是否购买的重要因素。近日，新疆维吾尔自治区岳普湖县人民法院审理了一起有关商品房销售广告的案件。

　　2021年6月，被告艾某在某楼盘商品房销售传单上看到“高配比车位，购房送车位，爱车无忧”的信息，正准备买房的艾某，到售楼处与销售人员确认“购房送车位”事宜后，选择了购房，双方于2021年6月20日签订《商品房预售合同》，同时被告艾某向原告某开发商支付购房定金1万元，合同签订后，当被告艾某要求某开发商确定所送车位位置及编号时，某开发商却又声称“车位需要购买，并非赠送”。双方因此发生争议，被告艾某认为原告某开发商属于欺诈性销售，要求解除购房合同并拒绝支付应付购房款，原告某开发商认为双方签订的《商品房预售合同》中并未约定“购房送车位”，被告逾期交纳购房款构成违约，将艾某诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》并由被告支付违约金38116.76元。

　　岳普湖县人民法院审理认为，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不具有合同效力，但是本案原告某开发商发放的商品房销售广告中明确载有“高配比车位，购房送车位，爱车无忧”的内容，对于有买房意向的广大消费者来说“购房送车位”具有很大的吸引力和诱惑力，该广告宣传对于购房合同的订立具有重大影响。被告艾某正是基于开发商“购房送车位”的允诺才与原告某开发商签订《商品房预售合同》购买案涉房屋，即使双签订方的《商品房预售合同》中并没有约定“购房送车位”但是该允诺亦应视为合同内容，不得违反。

　　《商品房预售合同》签订后，原告某开发商应当按照宣传单中的承诺向被告艾某履行“购房送车位”的义务，但是原告某开发商却以“车位需要购买，并非赠送”为由拒绝兑现允诺，其行为构成违约，被告艾某有权拒绝支付购房款。原告某开发商要求解除与被告签订的《商品房预售合同》，被告亦同意解除，本院予以支持。关于原告某开发商主张的违约金38116.76元，因原告某开发商违约在先，本院不予支持。

　　法官说法

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

　　民生无小事，枝叶总关情。安居乐业是广大人民群众对美好生活的追求，买房不是小事。广大购房者，在购房时要注意开发商或房产中介在宣传资料中的某项说明或允诺是否具体明确，如果某项说明或允诺对买房决策影响较大，就要在签订《商品房预售合同》时多留意宣传资料中的说明或允诺是否写进了即将签订的《商品房预售合同》里。对于开发商宣传的某些优越的配套设施，如学校、公园、地铁站点等，也可以向有关部门进行咨询、核实了解小区附近的规划情况，以做到心中有数。在《商品房预售合同》签订后，妥善保管购房时开发商的宣传资料，以备不时之需。

　　诚信是企业建立良好形象的基础，是企业提升竞争力的重要因素，诚信才能够赢得消费者的信任和支持，实现企业的可持续发展。广大房地产开发企业、房地产中介服务机构在发布商品房销售宣传广告时，应当严格执行《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》等有关法律规定，广告宣传内容必须真实、合法、科学、准确。诚实守信，严禁虚假宣传，误导广大消费者，损害人民群众利益。