外孙女私自将32平米老宅翻建成105平米，征收补偿款怎么分？

案例导入

张某2与陈某系夫妻关系，在上海市黄浦区拥有一套32平方米的私房，两人系师某的外祖父母。1995年陈某去世，去世时未作析产，张某2于2001年去世，师某的母亲先于两位老人去世。张某2在去世前办理了遗嘱公证，明确去世后房屋中属于本人的份额由杨某继承。2016年，杨某因房屋老旧，将其拆建加盖为三层楼房，改建后面积达105.42平方米。2020年，该房屋被纳入征收范围，杨某之子与征收单位签订征收补偿协议，师某在协议尾页补签名。因对征收利益无法协商一致，2021年师某诉至法院要求分割征收利益。

 

上海房产律师分析

本案的争议焦点在于：私房被私自翻建扩建后，征收补偿款应如何分割？法院审理后认为，本案系因私有房屋改建而产生的物权纠纷。张某2私房系师某的外祖父母共有，外祖母去世后未作析产，其所享有的50%产权份额应按法定继承处理。外祖母的法定继承人为外祖父和师某的母亲，因师某的母亲先于外祖母去世，故师某母亲的继承份额由师某代位继承。经法定继承后，外祖父、师某对于原私房实际各自分别享有75%及25%产权份额，师某可按25%比例取得原房屋所对应的征收利益。

对于杨某私自翻建加盖的73.42平方米，法院指出，2016年杨某的拆建加盖行为并未获得师某的同意，亦未办理相关审批手续，相应利益的归属，仍应当以原合法建筑物的权属情况为基础，结合房屋产权份额、搭建出资、过错程度等因素在合法建筑物的权利人中进行合理分配。对于未见证面积的补偿，杨某作为出资建造人和实际居住人可适当多分，但师某作为原产权人也可适当分得部分利益。

法律法规

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十四条：区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十八条：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。

《中华人民共和国民法典》第一千一百三十三条：自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。

上海房产律师提醒

私房征收中，对于1981年以后未经审批的翻建扩建部分，虽然可能被认定为“未见证面积”而获得一定补偿，但该部分补偿款的归属并非当然归出资建造人所有。法院通常会综合考虑原产权份额、出资建造、实际居住、过错程度等因素进行合理分配。若翻建未经其他共有人同意，出资建造人虽可适当多分，但原产权人仍有权分得部分利益。建议共有产权人在涉及房屋重大改造时充分协商，避免因擅自改建引发家庭矛盾。